Главная / Новости · 28.09.2026, обновлено 30.10.2026 · Юристы Premium Estate

Закон о секьюритизации ипотеки №15172 подписан: что изменится для застройщиков и покупателей с 1 июля 2027 года

Ниже — что закон вводит, с какого числа действуют его части, какие связанные законопроекты ещё в Раде и что делать застройщикам, продавцам и покупателям. Даты и нормы сверены с карточкой законопроекта и подписанным текстом закона на сайте Верховной Рады 30 октября 2026 года.

Статус закона №15172 на 30 октября 2026

В карточке законопроекта №15172 на сайте Рады стоит статус «Закон подписан». Последние отметки: 13.10.2026 — «возвращено с подписью Президента Украины» и «рассылка акта». Номер принятого закона — 4985-IX от 16.09.2026.

Источники: карточка законопроекта №15172 (проверено 30.10.2026); текст закона №4985-IX, раздел VII; голосование — LIGA.net, 16.09.2026, Укринформ, 16.09.2026. Дата 1 января 2027 года, которую приводят СМИ, взята из первой редакции законопроекта.

Вместе с №15172 в апреле 2026 года зарегистрировали три сопутствующих законопроекта. На 30 октября: №15173 (изменения в Налоговый кодекс) и №15174 (Кодекс по процедурам банкротства) рассматриваются в комитете; №15175 (изменения в Гражданский кодекс) 27.10.2026 передан на повторное второе чтение (карточка №15173, карточка №15174, карточка №15175). Налоговые правила для сделок секьюритизации зависят от судьбы №15173.

Что вводит закон о секьюритизации

Закон №4985-IX создаёт правовую основу для двух инструментов рынка капитала: секьюритизации и облигаций с покрытием. Первый из авторов, глава финансового комитета Даниил Гетманцев, назвал его «одним из необходимых элементов будущей системы, которая должна помочь привлекать длинные деньги в строительство» (Укринформ). Для сделок закон вводит специальную форму — специализированную платформу финансирования, которая создаётся только для секьюритизации или обособления активов покрытия (ЛІГА360, 19.10.2026).

Что ещё предусматривает закон:

• регулирование и надзор осуществляют НКЦБФР и НБУ, каждый в своих полномочиях (ст. 91);
• со дня вступления в силу утрачивает силу закон «Об ипотечных облигациях» 2006 года (п. 4 раздела VII);
• Кабмин, НБУ и НКЦБФР должны привести подзаконные акты в соответствие с законом так, чтобы они вступили в силу не позднее 1 июля 2027 года (п. 6 раздела VII);
• нормы адаптируют Регламент ЕС 2017/2402 и Директиву ЕС 2019/2162; по пояснительной записке, это регулирование — обязательство Украины по расширенной программе с МВФ от 13 февраля 2026 года.

Источники: текст закона №4985-IX; пояснительная записка к законопроекту №15172; ЛІГА360, 19.10.2026.

Что делать застройщику до 1 июля 2027 года

1. Документы на землю и строительство. Право на участок, целевое назначение, документы на право строительных работ: их проверяет банк, когда принимает квартиру в залог. Юристы Premium Estate проверяют пакет и говорят, чего не хватает.
2. Схема оплаты для покупателя с кредитом. Какие этапы оплаты возможны при ипотеке и когда покупатель получает документы для банка.
3. Отдел продаж. Менеджер ведёт покупателя с кредитом от заявки до банка и нотариуса. Premium Estate предлагает застройщикам отдел продаж для застройщика: аналитики и маркетологи готовят рекламную кампанию, риелторы работают с покупателями, юристы сопровождают сделки.
4. Реклама с расчётом платежа. Покупатель с ипотекой сравнивает ежемесячный платёж, поэтому его стоит показывать рядом с ценой.
5. Мониторинг актов НБУ и НКЦБФР и сопутствующих законопроектов №15173–15175 — от них зависят практические условия.

Что меняется для покупателей и продавцов квартир

До 1 июля 2027 года условия ипотеки определяют банки и действующие госпрограммы, поэтому сделки 2026 года считают по текущим ставкам.

1. Покупателю с ипотекой — заранее проверить объект юридически: банк проверяет документы квартиры, которую принимает в залог. С этим поможет проверка документов квартиры перед покупкой.
2. Продавцу — подготовить пакет документов так, чтобы сделку мог пройти и покупатель с кредитом. Цены и сроки продажи осенью 2026 года мы разобрали в статье «Как продать квартиру в Киеве осенью 2026».

Изменения для сельскохозяйственной земли

Закон вносит изменения в статьи 130 и 133 Земельного кодекса: в нормах о залоге земель сельскохозяйственного назначения и о приобретении таких участков при обращении взыскания рядом с банками появляются «другие финансовые учреждения». Эти изменения вступают в силу со дня, следующего за днём опубликования закона (пп. 1 п. 5 и п. 1 раздела VII текст закона №4985-IX). Владельцам и арендаторам земли перед договором залога стоит проверить, кто может быть залогодержателем по новой редакции.