Закон о секьюритизации ипотеки №15172 принят: что изменится для ипотеки, застройщиков и покупателей в 2027 году
Закон о секьюритизации ипотеки (законопроект №15172) Верховная Рада приняла в целом 16 сентября 2026 года: «за» проголосовали 278 депутатов (LIGA.net, Укринформ). Банки смогут продавать пулы ипотечных кредитов инвесторам через специализированные платформы финансирования или выпускать под такие пулы облигации с покрытием. По тексту, который подписал Председатель Рады (закон №4985-IX от 16.09.2026), закон вступает в силу с 1 июля 2027 года; 28 сентября его направили на подпись Президенту (карточка законопроекта на сайте Рады). Застройщикам и продавцам выгодно уже сейчас готовить объекты к покупателю с кредитом.
Подготовим ваш объект к росту ипотечного спроса
Юристы Premium Estate проверят документы, отдел продаж возьмёт на себя маркетинг и покупателей.
Что именно приняла Рада
Закон №4985-IX (законопроект №15172) создаёт в Украине правовую основу для двух инструментов рынка капитала: секьюритизации и облигаций с покрытием. Первый из авторов законопроекта, глава финансового комитета Даниил Гетманцев, назвал его «одним из необходимых элементов будущей системы, которая должна помочь привлекать длинные деньги в строительство» (Укринформ).
| Параметр | Секьюритизация | Облигации с покрытием |
|---|---|---|
| Где пул ипотечных кредитов | Банк продаёт пул специализированной платформе финансирования (СПФ, аналог SPV) | Пул остаётся у банка и служит обеспечением облигаций |
| Кто выпускает бумаги | СПФ, которая выкупила пул | Банк; по пояснительной записке — также инвестиционная фирма |
| Что получает банк | Капитал для новых ипотечных кредитов без ожидания погашения старых | Длинное финансирование под обеспечение ипотечного портфеля |
Источники: LIGA.net, 16.09.2026; Укринформ, 16.09.2026; пояснительная записка к законопроекту №15172; текст закона №4985-IX.
Что ещё предусматривает закон:
- регулирование и надзор осуществляют НКЦБФР и НБУ (ст. 91);
- со дня вступления в силу утрачивает силу закон «Об ипотечных облигациях» 2006 года;
- Кабмин, НБУ и НКЦБФР должны принять подзаконные акты не позднее дня вступления закона в силу;
- нормы адаптируют Регламент ЕС 2017/2402 и Директиву ЕС 2019/2162; это регулирование входит и в обязательства Украины по программе с МВФ от 13 февраля 2026 года.
Когда закон о секьюритизации заработает
Закон вступает в силу с 1 июля 2027 года, отдельные нормы — со дня членства Украины в ЕС (п. 1 раздела VII текста, подписанного Председателем Рады). До этого документ должен подписать Президент и его должны опубликовать.
| Дата | Этап |
|---|---|
| 13.04.2026 | Законопроект №15172 зарегистрирован в Раде |
| 30.06.2026 | Принят за основу в первом чтении |
| 16.09.2026 | Принят во втором чтении и в целом, 278 голосов «за» |
| 28.09.2026 | Подписан Председателем Рады, направлен на подпись Президенту |
| 01.07.2027 | Вступление в силу (п. 1 раздела VII закона) |
Источники: карточка законопроекта №15172; текст закона №4985-IX, подписанный Председателем Рады. Дата 1 января 2027 года, которую приводят СМИ, взята из первой редакции законопроекта.
Что закон о секьюритизации значит для застройщиков
Когда у банков появятся длинные деньги под ипотеку, доля покупателей с кредитом, по нашей оценке, вырастет. Первым выпускам бумаг нужны акты регуляторов и интерес инвесторов, поэтому застройщики готовят заранее:
- Документы объекта: права на землю и разрешительная документация, которые проверяет банк.
- Отдел продаж, который ведёт ипотечного покупателя до сделки.
- Маркетинг с расчётом ежемесячного платежа для покупателя.
Premium Estate предлагает застройщикам и инвесторам готовый отдел продаж, который сопровождает объект до покупателя: аналитики и маркетологи ведут рекламную кампанию, а юристы компании работают на всех этапах.
Что меняется для покупателей и продавцов квартир в 2026 году
До вступления закона в силу условия ипотеки определяют банки и действующие госпрограммы, поэтому сделки 2026 года считают по текущим ставкам.
- Покупателю с ипотекой — заранее проверить объект юридически: банк проверяет документы квартиры, которую принимает в залог.
- Продавцу — подготовить пакет документов так, чтобы сделку мог пройти и покупатель с кредитом; как это сделать осенью 2026 года, мы разобрали в статье «Как продать квартиру в Киеве осенью 2026».
Узнайте, как подготовить ваш объект к ипотечному покупателю
Юрист Premium Estate перезвонит и разберёт документы объекта. Консультация по продаже бесплатна. Киев: +38 (044) 536 27 00, Днепр: +38 (067) 885 53 00.
Частые вопросы о законе №15172
Что такое секьюритизация ипотеки простыми словами?
Это продажа банком пула ипотечных кредитов специализированной платформе финансирования (СПФ, аналог SPV), которая выпускает под него облигации для инвесторов. Банк получает деньги на новые ипотечные кредиты без ожидания погашения старых.
Когда вступает в силу закон о секьюритизации №15172?
С 1 июля 2027 года, отдельные нормы — со дня членства Украины в ЕС (п. 1 раздела VII закона №4985-IX). 28.09.2026 закон направлен на подпись Президенту. Дата 1 января 2027 года, которую называют СМИ, взята из первой редакции законопроекта.
Подешевеет ли ипотека в Украине в 2027 году?
Закон создаёт механизм привлечения длинных денег под ипотеку, ставок он не устанавливает. Стоимость кредитов будет зависеть от банков, политики НБУ и спроса инвесторов на новые бумаги.
Что застройщику делать уже сейчас?
Готовить объект к покупателю с ипотекой: собрать юридический пакет документов, который проверяют банки, выстроить отдел продаж и рекламную кампанию под ипотечный спрос. Premium Estate предлагает застройщикам готовый отдел продаж, аналитиков, маркетологов и юристов на всех этапах.