Закон про сек'юритизацію іпотеки №15172 підписано: що зміниться для забудовників і покупців з 1 липня 2027 року
Коротко · статус на 30.10.2026
Закон про сек'юритизацію №4985-IX (законопроєкт №15172) Рада ухвалила 16.09.2026, а 13.10.2026 він повернувся з підписом Президента (картка законопроєкту №15172). Основна частина запрацює з 1 липня 2027 року. До цієї дати Кабмін, НБУ і НКЦПФР ухвалюють підзаконні акти, а забудовникам варто підготувати документи об'єкта й відділ продажів до покупця з іпотекою.
Нижче — що закон запроваджує, з якої дати діють його частини, які пов'язані законопроєкти ще в Раді і що робити забудовникам, продавцям і покупцям. Дати й норми звірено з карткою законопроєкту та підписаним текстом закону на сайті Верховної Ради 30 жовтня 2026 року.
Статус закону №15172 на 30 жовтня 2026
У картці законопроєкту №15172 на сайті Ради стоїть статус «Закон підписано». Останні позначки: 13.10.2026 — «повернуто з підписом від Президента України» і «розсилання акта». Номер ухваленого закону — 4985-IX від 16.09.2026.
| Дата | Етап |
|---|---|
| 13.04.2026 | Законопроєкт №15172 зареєстровано в Раді |
| 30.06.2026 | Прийнято за основу в першому читанні |
| 16.09.2026 | Ухвалено в другому читанні та в цілому, 278 голосів «за» |
| 28.09.2026 | Підписано Головою Ради і направлено на підпис Президенту |
| 13.10.2026 | Повернуто з підписом Президента, розсилання акта |
| день після опублікування | Набирають чинності зміни до ст. 130 і 133 Земельного кодексу |
| 01.07.2027 | Набирає чинності основна частина закону; до цієї дати мають запрацювати підзаконні акти |
| день членства в ЄС | Набирають чинності ч. 7, 8 ст. 56 і розділ V; розділ II та ст. 96, 98 втрачають чинність |
Джерела: картка законопроєкту №15172 (перевірено 30.10.2026); текст закону №4985-IX, розділ VII; голосування — LIGA.net, 16.09.2026, Укрінформ, 16.09.2026. Дата 1 січня 2027 року, яку наводять ЗМІ, взята з першої редакції законопроєкту.
Разом із №15172 у квітні 2026 року зареєстрували три супутні законопроєкти. На 30 жовтня: №15173 (зміни до Податкового кодексу) і №15174 (Кодекс з процедур банкрутства) опрацьовуються в комітеті; №15175 (зміни до Цивільного кодексу) 27.10.2026 передано на повторне друге читання (картка №15173, картка №15174, картка №15175). Податкові правила для операцій сек'юритизації залежать від долі №15173.
Що запроваджує закон про сек'юритизацію
Закон №4985-IX створює правову основу для двох інструментів ринку капіталу: сек'юритизації та облігацій з покриттям. Перший з авторів, голова фінансового комітету Данило Гетманцев, назвав його «одним із необхідних елементів майбутньої системи, яка має допомогти залучати довгі гроші в будівництво» (Укрінформ). Для операцій закон запроваджує спеціальну форму — спеціалізовану платформу фінансування, яка «створюється виключно для здійснення сек'юритизації або відокремлення активів покриття» (ЛІГА360, 19.10.2026).
| Параметр | Сек'юритизація | Облігації з покриттям |
|---|---|---|
| Де пул іпотечних кредитів | Банк продає пул спеціалізованій платформі фінансування (СПФ, аналог SPV) | Пул лишається в банку і є забезпеченням облігацій |
| Хто випускає папери | СПФ, яка викупила пул | Банк; за пояснювальною запискою — також інвестиційна фірма |
| Що отримує банк | Капітал для нових іпотечних кредитів без очікування погашення старих | Довге фінансування під забезпечення іпотечного портфеля |
Що ще передбачає закон:
- регулювання й нагляд здійснюють НКЦПФР і НБУ, кожен у межах своїх повноважень (ст. 91);
- з дня набрання чинності втрачає чинність закон «Про іпотечні облігації» 2006 року (п. 4 розділу VII);
- Кабмін, НБУ і НКЦПФР мають привести підзаконні акти у відповідність із законом так, щоб вони набрали чинності не пізніше 1 липня 2027 року (п. 6 розділу VII);
- норми адаптують Регламент ЄС 2017/2402 і Директиву ЄС 2019/2162; за пояснювальною запискою, це регулювання — зобов'язання України за розширеною програмою з МВФ від 13 лютого 2026 року.
Джерела: текст закону №4985-IX; пояснювальна записка до законопроєкту №15172; ЛІГА360, 19.10.2026.
Що робити забудовнику до 1 липня 2027 року
Поки підзаконні акти не ухвалено, перші випуски паперів під іпотеку лишаються питанням 2027 року. Забудовнику вигідно використати цей час, щоб об'єкт пройшов банківську перевірку без затримок і щоб продажі були готові до покупця з кредитом. Що зробити, по кроках:
- Документи на землю і будівництво. Право на ділянку, цільове призначення, документи на право виконання будівельних робіт: їх перевіряє банк, коли приймає квартиру в заставу. Юристи Premium Estate перевіряють пакет і кажуть, чого бракує.
- Схема оплати для покупця з кредитом. Які етапи оплати можливі при іпотеці і коли покупець отримує документи для банку.
- Відділ продажів. Менеджер веде покупця з кредитом від заявки до банку й нотаріуса. Premium Estate пропонує забудовникам відділ продажів для забудовника: аналітики й маркетологи готують рекламну кампанію, ріелтори працюють з покупцями, юристи супроводжують угоди.
- Реклама з розрахунком платежу. Покупець з іпотекою порівнює щомісячний платіж, тому його варто показувати поруч із ціною.
- Моніторинг актів НБУ і НКЦПФР та супутніх законопроєктів №15173–15175 — від них залежать практичні умови.
Що змінюється для покупців і продавців квартир
До 1 липня 2027 року умови іпотеки визначають банки та чинні держпрограми, тому угоди 2026 року рахують за поточними ставками.
- Покупцю з іпотекою — заздалегідь перевірити об'єкт юридично: банк перевіряє документи квартири, яку приймає в заставу. З цим допоможе перевірка документів квартири перед купівлею.
- Продавцю — підготувати пакет документів так, щоб угоду міг пройти і покупець з кредитом. Ціни й строки продажу восени 2026 року ми розібрали в статті «Як продати квартиру в Києві восени 2026».
Зміни для сільськогосподарської землі
Закон вносить зміни до статей 130 і 133 Земельного кодексу: у нормах про заставу земель сільськогосподарського призначення і про набуття таких ділянок у порядку звернення стягнення поруч із банками з'являються «інші фінансові установи». Ці зміни набирають чинності з дня, наступного за днем опублікування закону (пп. 1 п. 5 і п. 1 розділу VII, текст закону №4985-IX). Власникам і орендарям землі перед договором застави варто перевірити, хто може бути заставодержателем за новою редакцією.
Розберемо, що закон №15172 означає для вашого об'єкта
Юрист Premium Estate передзвонить і розбере документи об'єкта: забудовнику — до іпотечного покупця, продавцю й покупцю — до угоди з кредитом. Консультація: 30 хвилин онлайн — 100 €, письмова — від 200 €. Київ: +38 (044) 536 27 00, Дніпро: +38 (067) 885 53 00.
Часті питання про закон №15172
Чи підписано закон про сек'юритизацію іпотеки №15172?
Так. Рада ухвалила закон №4985-IX (законопроєкт №15172) 16 вересня 2026 року, 28 вересня його направили на підпис Президенту. У картці законопроєкту на сайті Ради стоїть статус «Закон підписано» і позначка «повернуто з підписом від Президента України» від 13 жовтня 2026 року (перевірено 30.10.2026).
Коли набирає чинності закон про сек'юритизацію?
Основна частина — з 1 липня 2027 року. Частини сьома і восьма статті 56 та розділ V — з дня набуття Україною членства в ЄС. Зміни до статей 130 і 133 Земельного кодексу — з дня, наступного за днем опублікування закону (п. 1 розділу VII). Дата 1 січня 2027 року, яку називали ЗМІ, була в першій редакції законопроєкту.
Що таке сек'юритизація іпотеки простими словами?
Банк продає пул іпотечних кредитів спеціалізованій платформі фінансування (СПФ, аналог SPV), і вона випускає під цей пул цінні папери для інвесторів. Банк отримує гроші на нові іпотечні кредити без очікування, поки позичальники погасять старі. У другій схемі, облігаціях з покриттям, пул лишається в банку і є забезпеченням його облігацій.
Чи подешевшає іпотека в Україні у 2027 році?
Закон створює механізм залучення довгих грошей під іпотеку, ставок він не встановлює. Вартість кредитів залежатиме від банків, політики НБУ, підзаконних актів, які ще мають ухвалити, і попиту інвесторів на нові папери.
Що забудовнику робити вже зараз?
Готувати об'єкт до покупця з іпотекою: зібрати пакет документів на землю й будівництво, який перевіряє банк, вибудувати відділ продажів, що веде покупця з кредитом до нотаріуса, і рекламу з розрахунком щомісячного платежу. Premium Estate пропонує забудовникам готовий відділ продажів: аналітики, маркетологи, ріелтори та юристи на всіх етапах.
Що закон змінює для сільськогосподарської землі?
Він вносить зміни до статей 130 і 133 Земельного кодексу: у нормах про заставу земель сільськогосподарського призначення і про набуття таких ділянок у порядку звернення стягнення поруч із банками з'являються «інші фінансові установи». Ця частина набирає чинності наступного дня після опублікування закону.
Скільки коштує консультація юриста Premium Estate щодо закону й об'єкта?
Консультація юриста агентства: 30 хвилин онлайн — 100 €, письмова — від 200 €. Залиште заявку на цій сторінці або зателефонуйте: Київ +38 (044) 536 27 00, Дніпро +38 (067) 885 53 00.