Закон про сек'юритизацію іпотеки №15172 ухвалено: що зміниться для іпотеки, забудовників і покупців у 2027 році
Закон про сек'юритизацію іпотеки (законопроєкт №15172) Верховна Рада ухвалила в цілому 16 вересня 2026 року: «за» проголосували 278 депутатів (LIGA.net, Укрінформ). Банки зможуть продавати пули іпотечних кредитів інвесторам через спеціалізовані платформи фінансування або випускати під такі пули облігації з покриттям. За текстом, який підписав Голова Ради (закон №4985-IX від 16.09.2026), закон набирає чинності з 1 липня 2027 року; 28 вересня його направили на підпис Президенту (картка законопроєкту на сайті Ради). Забудовникам і продавцям вигідно вже зараз готувати об'єкти до покупця з кредитом.
Підготуємо ваш об'єкт до зростання іпотечного попиту
Юристи Premium Estate перевірять документи, відділ продажів візьме на себе маркетинг і покупців.
Що саме ухвалила Рада
Закон №4985-IX (законопроєкт №15172) створює в Україні правову основу для двох інструментів ринку капіталу: сек'юритизації та облігацій з покриттям. Перший з авторів законопроєкту, голова фінансового комітету Данило Гетманцев, назвав його «одним із необхідних елементів майбутньої системи, яка має допомогти залучати довгі гроші в будівництво» (Укрінформ).
| Параметр | Сек'юритизація | Облігації з покриттям |
|---|---|---|
| Де пул іпотечних кредитів | Банк продає пул спеціалізованій платформі фінансування (СПФ, аналог SPV) | Пул лишається в банку і забезпечує облігації |
| Хто випускає папери | СПФ, яка викупила пул | Банк; за пояснювальною запискою — також інвестиційна фірма |
| Що отримує банк | Капітал для нових іпотечних кредитів без очікування погашення старих | Довге фінансування під забезпечення іпотечного портфеля |
Джерела: LIGA.net, 16.09.2026; Укрінформ, 16.09.2026; пояснювальна записка до законопроєкту №15172; текст закону №4985-IX.
Що ще передбачає закон:
- регулювання і нагляд здійснюють НКЦПФР і НБУ (ст. 91);
- з дня набрання чинності втрачає чинність закон «Про іпотечні облігації» 2006 року;
- Кабмін, НБУ і НКЦПФР мають ухвалити підзаконні акти не пізніше дня набрання законом чинності;
- норми адаптують Регламент ЄС 2017/2402 і Директиву ЄС 2019/2162; це регулювання входить і до зобов'язань України за програмою з МВФ від 13 лютого 2026 року.
Коли закон про сек'юритизацію запрацює
Закон набирає чинності з 1 липня 2027 року, окремі норми — з дня набуття Україною членства в ЄС (п. 1 розділу VII тексту, підписаного Головою Ради). До цього документ має підписати Президент, а закон — бути опублікованим.
| Дата | Етап |
|---|---|
| 13.04.2026 | Законопроєкт №15172 зареєстровано в Раді |
| 30.06.2026 | Прийнято за основу в першому читанні |
| 16.09.2026 | Ухвалено в другому читанні та в цілому, 278 голосів «за» |
| 28.09.2026 | Підписано Головою Ради, направлено на підпис Президенту |
| 01.07.2027 | Набрання чинності (п. 1 розділу VII закону) |
Джерела: картка законопроєкту №15172; текст закону №4985-IX, підписаний Головою Ради. Дата 1 січня 2027 року, яку наводять ЗМІ, взята з першої редакції законопроєкту.
Що закон про сек'юритизацію означає для забудовників
Коли в банків з'являться довгі гроші під іпотеку, частка покупців з кредитом, за нашою оцінкою, зросте. Першим випускам паперів потрібні акти регуляторів та інтерес інвесторів, тому забудовники готують заздалегідь:
- Документи об'єкта: права на землю і дозвільна документація, які перевіряє банк.
- Відділ продажів, який веде іпотечного покупця до угоди.
- Маркетинг з розрахунком щомісячного платежу для покупця.
Premium Estate пропонує забудовникам та інвесторам готовий відділ продажів, який супроводжує об'єкт до покупця: аналітики й маркетологи ведуть рекламну кампанію, а юристи компанії працюють на всіх етапах.
Що змінюється для покупців і продавців квартир у 2026 році
До набрання законом чинності умови іпотеки визначають банки та чинні держпрограми, тому угоди 2026 року рахують за поточними ставками.
- Покупцю з іпотекою — заздалегідь перевірити об'єкт юридично: банк перевіряє документи квартири, яку приймає в заставу.
- Продавцю — підготувати пакет документів так, щоб угоду міг пройти і покупець з кредитом; як це зробити восени 2026 року, ми розібрали в статті «Як продати квартиру в Києві восени 2026».
Дізнайтеся, як підготувати ваш об'єкт до іпотечного покупця
Юрист Premium Estate передзвонить і розбере документи об'єкта. Консультація щодо продажу безкоштовна. Київ: +38 (044) 536 27 00, Дніпро: +38 (067) 885 53 00.
Часті питання про закон №15172
Що таке сек'юритизація іпотеки простими словами?
Це продаж банком пулу іпотечних кредитів спеціалізованій платформі фінансування (СПФ, аналог SPV), яка випускає під нього облігації для інвесторів. Банк отримує гроші на нові іпотечні кредити, не чекаючи погашення старих.
Коли набирає чинності закон про сек'юритизацію №15172?
З 1 липня 2027 року, окремі норми — з дня набуття Україною членства в ЄС (п. 1 розділу VII закону №4985-IX). 28.09.2026 закон направлено на підпис Президенту. Дата 1 січня 2027 року, яку називають ЗМІ, взята з першої редакції законопроєкту.
Чи подешевшає іпотека в Україні у 2027 році?
Закон створює механізм залучення довгих грошей під іпотеку, ставок він не встановлює. Вартість кредитів залежатиме від банків, політики НБУ та попиту інвесторів на нові папери.
Що забудовнику робити вже зараз?
Готувати об'єкт до покупця з іпотекою: зібрати юридичний пакет документів, який перевіряють банки, вибудувати відділ продажів і рекламну кампанію під іпотечний попит. Premium Estate пропонує забудовникам готовий відділ продажів, аналітиків, маркетологів і юристів на всіх етапах.